Precio del suelo dado por la oferta del mercado y el avalúo municipal: Relaciones y distribución espacial en la ciudad de Cuenca
DOI:
https://doi.org/10.18537/mskn.11.02.06Palabras clave:
Precio del suelo, precio de mercado, avalúo municipal, CuencaResumen
En el presente documento se analiza la relación entre el precio de mercado y el valor catastral de los lotes baldíos, urbanizados y de propiedad horizontal, y su distribución espacial dentro del área urbana de la ciudad de Cuenca, con una superficie aproximada de 74 km2. El valor catastral de los lotes se obtuvo del portal del Gobierno Municipal Autónomo Descentralizado del Cantón Cuenca. Mientras que el precio de mercado se consiguió de las ofertas inmobiliarias publicadas en el período septiembre 2019 a marzo de 2020. De los 100,203 lotes, dentro del área de estudio, 994 lotes, de los cuales se encuentran disponibles el precio de mercado y el valor catastral, fueron incluidos en el estudio. En total, se utilizaron en el análisis 421 lotes sin construir, 518 parcelas construidas y 55 propiedades horizontales. El precio del suelo según la tasación municipal equivale, en promedio, al 54.15% del precio de mercado, lo que demuestra que el valor catastral de las propiedades está subvalorado. La autocorrelación espacial entre el precio de mercado y el valor catastral se derivó utilizando las estadísticas I de Moran y Gi*. Se determinaron lotes con precio de mercado alto con respecto al valor catastral, el 5% de los predios mostraron valores superiores al 4.82 con un máximo de 11.39. Considerando estos aspectos, los municipios, dado que la sociedad cambia a un ritmo acelerado, deben modernizar y renovar el sistema catastral, que tradicionalmente se considera que funciona bien, pero en muchos casos está desactualizado.
Descargas
Métricas
Citas
Blöchliger, H. (2015). Reforming the tax on immovable property: Taking care of the unloved. OECD Economics Department Working Papers, No. 1205, 30 p.
Borrero, O. (2010). Formación de los precios del suelo urbano. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy. Educación a Distancia Programa para América Latina y el Caribe. Capitulo 6. 40 págs. Obtenido de https://flacso.edu.ec/cite/media/2016/02/Borrero-O_ND_Formacion-de-los-precios-del-suelo-urbano.pdf
Conway, D., Li, C. Q., Wolch, J., Kahle, C., Jerrett, M. (2010). A spatial autocorrelation approach for examining the effects of urban greenspace on residential property values. Journal of Real Estate Finance and Economics, 41, 150-169. https://doi.org/10.1007/s11146-008-9159-6
COOTAD. (2010). Código orgánico de organización territorial, autonomía y descentralización. Quito-Ecuador: Presidencia de La Republica del Ecuador.
Erba, D. (2007). Catastro multifinalitario aplicado a la definición de políticas de suelo urbano. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy. 448 p. Obtenido de https://epdf.pub/queue/catastro-multifinalitario-aplicado-a-la-definicion-de-politicas-de-suelo-urbano.html
Erba, D. (2013). Definición de políticas de suelo urbano en América Latina: teoría y práctica. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy. 286 p. Obtenido de https://www.suelourbano.org/wp-content/uploads/2017/09/Lincoln-definicion-de-politicas-de-suelo-urbanas.pdf
ESRI. (2020, Marzo 10). An overview of the Spatial Statistics toolbox. Retrieved from https://desktop.arcgis.com/en/arcmap/10.3/tools/spatial-statistics-toolbox/an-overview-of-the-spatial-statistics-toolbox.htm
GAD Cuenca. (1998). Reforma, actualizacion, complementacion y codificacion de la ordenanza que sanciona el plan de ordenamiento territorial del Canton Cuenca. Cuenca, Ecuador: Concejo Cantonal de Cuenca.
GAD Cuenca. (2019). Ordenanza de aprobación del plano de valor del suelo urbano, urbano parroquial y rural, de los valores de las tipologías de edificaciones, los factores de corrección del valor de la tierra y edificaciones y las tarifas para el bienio 2020-2021. Cuenca, Ecuador: Concejo Cantonal de Cuenca.
Granda, A., Cuesta, R., & Villagomez, M. (2017). Modelo de valoración masiva de suelo urbano caso de estudio: ciudad de Tena, Ecuador. Geografía y Sistemas de Información Geográfica (GeoSIG), 9(9), 152-170.
Hoque, M. S. (2019). Addressing property taxation challenges for developing countries: an application of a spatially based, weighted parametric valuation model. Journal of Property Tax Assessment & Administration, 16(2), 15-40.
Jaramillo, S. (2009). Hacia una teoría de la renta del suelo urbano. Santafé de Bogotá, Colombia: Ediciones Uniandes-Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Jiao, L., & Liu, Y. (2012). Analyzing the spatial autocorrelation of regional urban datum land price. Geo-spatial Information Science, 15(4), 263-269. https://doi.org/10.1080/10095020.2012.714103
Kim, B., & Kim, T. (2016). A study on estimation of land value using spatial statistics: Focusing on real transaction land prices in Korea. Sustainability, 8(3), 203, 14 p. https://doi.org/10.3390/su8030203
Larsen, R. J., & Marx, M. L. (2006). An introduction to mathematical statistics and its applications (4th ed.). Merseburg, Germany: SILO.PUB.
Liu, Z., Li, M., Sun, Y., & Ma , W. (2006). Study on spatial autocorrelation of urban land price distribution in Changzhou city of Jiangsu Province. Chinese Geographical Science, 16, 160-164. https://doi.org/10.1007/s11769-006-0011-8
Lozano-Gracia, N., & Anselin, L. (2012). Is the price right?: Assessing estimates of cadastral values for Bogota, Colombia. Regional Science Policy & Practice, 4(4), 495-508. https://doi.org/10.1111/j.1757-7802.2012.01062.x
Nuñez, F., & Schovelin, R. (2002). Modelo de precio de suelo urbano en el gran Concepción. Revista Ingeniería Industrial, 1(1), 47-58.
Paterson, R., & Boyle, K. (2002). Out of sight, out of mind? Using GIS to incorporate visibility in hedonic property value models. Land Economics, 78(3), 417-425. https://doi.org/10.2307/3146899
Quille, G., & Quizhpi, P. (2011). El catastro municipal y su aplicación en el ámbito tributario. El valor de la propiedad. Tésis, 67 págs. Cuenca, Ecuador: Universidad Politécnica Salesiana.
Scheaffer, Mendenhall, Ott, & Gerow. (2012). Elementary survey sampling (7th ed.). 480 p. Boston, MA: Brooks/Cole, Cengage Learning.
Shapiro, E., Mackmin, D., & Sams, G. (2013). Modern methods of valuation (11th ed.). 582 p. London, UK: Routledge and EG Books.
Womack, K. (2015). Real options and urban land values: A review of the literature. Journal of Real Estate Literature, 23(1), 53-63. https;//doi.org/10.1080/10835547.2015.12090398
Xiao, Y., Chen, X., Li, Q., Yu, X., Chen, J., & Guo, J. (2017). Exploring determinants of housing prices in Beijing: An enhanced hedonic regression with open access POI data. International Journal of Geo-Information, 6(358), 1-12. https://doi.org/10.3390/ijgi6110358
Publicado
Cómo citar
Número
Sección
Licencia
Copyright © Autors. Creative Commons Attribution 4.0 License para cualquier artículo enviado a partir del 6 de junio de 2017. Para los manuscritos presentados anteriormente, se utilizó la licencia CC BY 3.0.
Usted es libre de:
 |
Compartir — compartir y redistribuir el material publicado en cualquier medio o formato. |
 |
Adaptar — combinar, transformar y construir sobre el material para cualquier propósito, incluso comercialmente. |
Bajo las siguientes condiciones:
 |
Atribución — Debe otorgar el crédito correspondiente, proporcionar un enlace a la licencia e indicar si se realizaron cambios. Puede hacerlo de cualquier manera razonable, pero de ninguna manera que sugiera que el licenciador lo respalda a usted o a su uso. |
| Sin restricciones adicionales: no puede aplicar términos legales o medidas tecnológicas que restrinjan legalmente a otros a hacer cualquier cosa que permita la licencia. |
Mayor información sobre este acuerdo de autoría y licencia, transferencia de derechos o solicitudes de reproducción, pueden ser consultados en este enlace.
